Rząd ograniczy obrót gruntami rolnymi?

Wraz z pocztkiem maja 2016 r. kończy się dwunastoletni okres przejściowy dla cudzoziemców kupujących ziemię rolną w Polsce. Obecnie takie osoby i firmy muszą jeszcze uzyskiwać specjalne zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Niektóre szacunki mówią, że do tej pory zagraniczni nabywcy pośrednio i bezpośrednio zakupili około 1% wszystkich gruntów rolnych w Polsce. Nowy rząd uważa, że dalszy wykup ziemi rolnej będzie zagrożeniem dla krajowych interesów, a obecne regulacje nie są wystarczające. Dlatego w maju b.r. zostaną wprowadzone kolejne ograniczenia. Ich skutki będą miały znaczenie również dla Polaków, którzy nie prowadzą działalności rolnej.

Kredyty hipoteczne z ponad 20 banków. Porównaj oferty »

Nowe przepisy prawdopodobnie zatrzymają szybki wzrost cen gruntów
Bardzo szybki wzrost cen gruntów rolnych, to jedna z przyczyn wprowadzenia nowych przepisów. Wielkoobszarowi rolnicy argumentują, że coraz wyższe ceny 1 ha utrudnią im powiększanie swoich gospodarstw rolnych. Statystyki GUS-u potwierdzają, że średni koszt zakupu ziemi rolnej znacznie wzrósł, a duże zmiany dotyczyły również mniej żyznych gruntów (patrz poniższa tabela). Co ciekawe, średnie ceny działek o najniższej klasie gleby (V i VI) od IV kw. 2004 r. do IV kw. 2015 r. wzrosły najbardziej (+545%).
W ujęciu ogólnopolskim, średnia cena 1 mkw. działki rolnej (obrót prywatny) wzrosła z 6810 zł (IV kw. 2004 r.) do 39 965 zł (IV kw. 2015 r.). Zmiana wyniosła zatem 487% (bez uwzględnienia inflacji). Taki wzrost cen miał pozytywny skutek dla inwestorów gruntowych i rolników wyprzedających grunty. Warto zaznaczyć, że ziemia rolna podrożała w następstwie działania różnych czynników. Unijne dopłaty dla rolników były tylko jedną z przyczyn. Spore znaczenie miał także wzrost zapotrzebowania na grunty inwestycyjne oraz popyt ze strony inwestorów gruntowych. Powstały nawet specjalne fundusze dla osób, które nie chcą samodzielnie inwestować w grunty rolne. Dodatkowo statystyczne ceny działek rolnych były zawyżane przez nieruchomości znajdujące się w granicach miast. Takie grunty rolne są najbardziej poszukiwane przez inwestorów oraz deweloperów.

Ziemię rolną co do zasady będzie mógł kupić tylko rolnik indywidualny
Prace nad nowymi przepisami nie są jeszcze zakończone, a niektóre poprawki (np. wyłączające kościoły z ograniczeń w obrocie gruntami), wzbudzają bardzo duże emocje. Mimo tego, można wskazać kilka rozwiązań, które zaczną obowiązywać od maja 2016 roku. Projektowane przepisy przewidują między innymi:

• możliwość nabywania ziemi rolnej (bez specjalnego pozwolenia Agencji Nieruchomości Rolnych - ANR) tylko przez rolników indywidualnych, samorządy i Skarb Państwa
• wprowadzenie limitu powierzchni rodzinnych gospodarstw rolnych (maksimum 300 hektarów)
• przyznanie Agencji Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu dotyczącego również działek poniżej 5 hektarów (pierwokup będzie dotyczył także dziedziczonych gruntów, jeżeli zapisana działka nie trafi do osoby bliskiej zmarłemu)
• wstrzymanie sprzedaży ziemi rolnej z państwowych zasobów przez kolejne 5 lat
• dziesięcioletnie ograniczenia dotyczące sprzedaży ziemi, jej dzierżawy oraz obciążania hipoteką dla rolników, którzy kupią grunt z zasobów ANR

Restrykcyjne ograniczenia nie będą dotyczyć gruntów przekazywanych osobom bliskim. W myśl nowych przepisów, osobami bliskimi są dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, członkowie rodzeństwa, dzieci rodzeństwa oraz współmałżonkowie). Tym niemniej, projektowane rozwiązania wzbudzają spore kontrowersje. Bardzo możliwe, że ich oceną zajmie się Trybunał Konstytucyjny. Istnieje bowiem podejrzenie, że nowe regulacje w niedozwolony sposób ograniczają prawo własności.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Rozwiązania wprowadzone przez nową ustawę, z pewnością będą miały spory wpływ na rynek gruntów. Kontrowersyjne regulacje nie obejmą działek rolnych, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone do zabudowy. Takie grunty mogą podrożeć ze względu na większe zainteresowanie ze strony osób planujących budowę domu. Plany miejscowe niestety pokrywają tylko 30% powierzchni naszego kraju. Dlatego większość działek rolnych potanieje po wprowadzeniu nowych przepisów. Budowa domu na takich gruntach będzie możliwa tylko wtedy, gdy obecny właściciel najpierw przeprowadzi dość skomplikowaną i czasochłonną procedurę odrolnienia.