Poznaj swoje prawa:
Kto zapłaci za szkody wyrządzone w wynajmowanym mieszkaniu?

W ostatnim czasie wynajem mieszkań cieszy się sporą popularnością jako forma inwestycji. Sprzyjają temu między innymi niskie stawki oprocentowania lokat w połączeniu z rosnącymi czynszami. Wiele osób, które jeszcze nie miały do czynienia z poważniejszymi szkodami w wynajmowanym mieszkaniu, może nie zdawać sobie sprawy, jakie są zasady odpowiedzialności za takie zniszczenia. Wiedza na ten temat nie jest powszechna również wśród bardziej doświadczonych wynajmujących oraz najemców. Właśnie dlatego eksperci porównywarki eBroker.pl postanowili wyjaśnić, jakie są dokładne zasady odpowiedzialności za szkody podczas najmu. Warto zdawać sobie sprawę, że przepisy nie mogą dokładnie rozstrzygnąć wszystkich spornych sytuacji. Czasem niezbędna staje się interwencja sądu. 

Kluczowe znaczenie ma ustawa o prawach lokatorów
Osoby bliżej zainteresowane prawem, mogą trafnie przypuszczać, że w kontekście odpowiedzialności za szkody wynikające z najmu, bardzo duże znaczenie ma kodeks cywilny (KC). Wspomniany kodeks nie jest jednak głównym aktem prawnym, który określa zasady odpowiedzialności za zniszczenia dotyczące wynajmu. W przypadku każdego rodzaju najmu, ważniejsze są szczegółowe przepisy z ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy kodeksu cywilnego ze względu na swój ogólny charakter są stosowane tylko wtedy, gdy ustawa definiująca prawa lokatorów nie reguluje jakiejś kwestii w bardziej szczegółowy sposób. Taka sytuacja dotyczy zarówno najmu lokali prywatnych, jak i wynajmu mieszkań od różnych instytucji (np. spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwa budownictwa społecznego - TBS oraz gminy).
Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów do rozstrzygania spornych sytuacji jest ważne, ponieważ kodeks cywilny zwykle przekazuje tylko ogólne wskazówki. Zgodnie z przepisami KC, wynajmujący musi wydać lokal w stanie zdatnym do użytku i dokonywać większych napraw. W świetle kodeksowych regulacji, tylko drobne nakłady związane z typowym używaniem lokalu powinny obciążać najemcę. Taka osoba po zakończeniu najmu, musi wydać właścicielowi lokal w stanie niepogorszonym. Właściciel mieszkania nie może jednak czynić zarzutów, jeżeli ślady zużycia „M” są efektem jego normalnego użytkowania. Kodeks cywilny wskazuje również, że najemca w ramach małych remontów (obciążających jego portfel), powinien między innymi:

• dokonać drobnych napraw podłóg, drzwi i okien
• odmalować ściany, podłogi oraz wewnętrzną stronę drzwi wejściowych
• wykonać drobne naprawy instalacji oraz urządzeń technicznych zapewniających światło, ogrzewanie oraz przepływ wody

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

W praktyce trudności interpretacyjne mogą się wiązać między innymi z definicją pojęcia „drobna naprawa”. Na całe szczęście, przepisy szczegółowe (z ustawy o ochronie praw lokatorów) są nieco bardziej precyzyjne.

Najemca powinien naprawiać między innymi podłogi
Jeżeli chodzi o obowiązki dotyczące naprawy szkód, to właściciel mieszkania lub najemca może się również powołać na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które są bardziej precyzyjne. Wspomniana ustawa przedstawia zamknięty katalog części mieszkania i urządzeń, które najemca powinien naprawić na swój koszt. Zgodnie z logiką, naprawa pozostałych elementów lokalu powinna obciążać finansowo wynajmującego (właściciela „M”). Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, osoba wynajmująca mieszkanie (najemca), musi na własną rękę naprawić:

• okna i drzwi, a także posadzki, podłogi, wykładziny podłogowe oraz okładziny ceramiczne, szklane lub inne znajdujące się na ścianach
• meble wbudowane (w zakres obowiązków najemcy wchodzi też ich wymiana)
• kuchnie, grzejniki wody przepływowej, brodziki, zlewozmywaki oraz umywalki włącznie z syfonami, bateriami i zaworami, wanny, trzony kuchenne, podgrzewacze wody, misy klozetowe oraz inne urządzenia sanitarne (w zakres obowiązków najemcy wchodzi też ich wymiana)
• zabezpieczenia instalacji elektrycznej oraz jej osprzęt (w zakres obowiązków najemcy nie wchodzi wymiana przewodów i osprzętu anteny zbiorczej)
• piece węglowe oraz akumulacyjne (w zakres obowiązków najemcy wchodzi też wymiana ich zużytych elementów)
• etażowe centralne ogrzewanie (w zakres obowiązków najemcy wchodzi jego wymiana jeśli takie ogrzewanie nie zostało zainstalowane na koszt właściciela mieszkania)
• przewody odpływowe urządzeń sanitarnych sięgające aż do pionów zbiorczych (w zakres obowiązków najemcy wchodzi też usuwanie niedrożności wspomnianych przewodów)

Analizowana ustawa wskazuje, że najemcę obciążają również naprawy polegające na: malowaniu lub tapetowaniu ścian/sufitów, naprawie uszkodzeń tynku ze ścian oraz sufitów, malowaniu drzwi i okien, wbudowanych mebli oraz urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

60 firm pożyczkowych w jednym miejscu. Porównaj oferty »

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że w przypadku mieszkania nienależącego do zasobu publicznego (tzn. zasobu mieszkaniowego gminy), strony umowy najmu mogą odmiennie ustalić obowiązki dotyczące naprawy lub wymiany poszczególnych części lokalu. Takie postanowienia umowne nie powinny jednak rażąco naruszać interesów jednej z osób fizycznych lub prawnych. Strony zwykle nie decydują się na czasochłonne i trudne regulowanie obowiązków dotyczących naprawy oraz wymiany (w sposób inny niż ten określony przez ustawę o ochronie praw lokatorów).

Ze względu na możliwość powstania różnego rodzaju sporów dotyczących zużycia lub uszkodzenia poszczególnych elementów lokalu, właściciel „M” przed jego wydaniem najemcy powinien wykonać protokół. Taki dokument uwzględnia rożne elementy mieszkania i dokładnie określa ich stopień zużycia lub uszkodzenia. Sporządzenie protokołu w pewnym stopniu ogranicza ryzyko sporów dotyczących roszczeń o naprawienie jakiejś części mieszkania lub zwrot nakładów poczynionych przez najemcę. Warto pamiętać, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nakazują najemcy zwrot pieniędzy za zużyte elementy wyposażenia wymienione w punkcie numer 3. W przypadku lokali innych niż gminne, taką zasadę można zmodyfikować na mocy umowy.
Dowiedz się, czy można przejąć mieszkanie komunalne po członku rodziny »
Przeczytaj więcej o tym, kto może otrzymać komunalne mieszkanie »

Szukasz najlepszej lokaty? Porównaj oferty »