Czy warto kupić lokum z komorniczej licytacji?

Licytowane mieszkanie lub dom (teoretycznie) można nabyć za 2/3 wartości

Niski poziom ceny wywoławczej to bodziec, który szczególnie zachęca licytantów. Według obowiązujących przepisów kodeksu postępowania cywilnego początkowa wartość domu lub mieszkania w trakcie pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka kwota wystarcza do nabycia nieruchomości, jeżeli chęć zakupu zgłosiła tylko jedna osoba. W pozostałych przypadkach licytanci podają coraz wyższe ceny z uwzględnieniem minimalnego poziomu tzw. postąpienia (1,00% kwoty wywoławczej w zaokrągleniu do pełnych złotych).

Osoby uczestniczące w licytacji powinny brać pod uwagę możliwość znacznego podwyższenia ceny zakupu. Jej poziom może nawet przekroczyć kwotę, którą wyznaczył rzeczoznawca. W tym kontekście trzeba pamiętać, że wycena specjalisty jest obarczona pewną dozą subiektywizmu. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że wielu rzeczoznawców przed określeniem wartości danego lokum nie może zbadać jego wewnętrznego stanu.

Niepowodzenie pierwszej licytacji skutkuje obniżeniem poziomu ceny wywoławczej do 2/3 wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. Wspomniany limit wyznacza minimalny poziom ceny, za którą można nabyć lokum od komornika.

Licytant musi dysponować odpowiednią ilością gotówki …

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego skutecznie redukują grupę osób, które mogą pokusić się o zakup mieszkania lub domu z licytacji komorniczej. Pierwszą barierą jest tzw. rękojmia. Ustala się ją na poziomie 10% wyceny wskazanej przez rzeczoznawcę. Każdy z potencjalnych nabywców nieruchomości musi wpłacić taki depozyt zabezpieczający najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Po ustaleniu ostatecznej ceny rękojmia jest zaliczana na poczet zobowiązań zwycięskiego licytanta. Pozostałe osoby mogą liczyć na zwrot przekazanej sumy.

Według obowiązujących przepisów zwycięzca licytacji powinien uregulować swoje zobowiązanie w trakcie kolejnych 14 dni. Po przedstawieniu odpowiedniego wniosku termin wpłaty na rachunek depozytowy sądu może zostać wydłużony do miesiąca. Ze względu na krótki termin płatności osoby uczestniczące w licytacjach komorniczych już na wstępie muszą posiadać sumę potrzebną do pokrycia 100% ceny nieruchomości. W tym kontekście warto dodać, że brak wpłaty skutkuje utratą przekazanej rękojmi.

Poprzedni właściciele często stwarzają poważne problemy …

Wiele osób rezygnuje z udziału w licytacjach komorniczych po przeanalizowaniu ewentualnych problemów prawnych i obyczajowych. Ich obawy nie są bezpodstawne. W praktyce często okazuje się, że nabywcy wylicytowanej nieruchomości przez długi okres nie mogą z niej korzystać. Przyczyną jest obecność poprzednich właścicieli, którzy odmawiają dobrowolnego opuszczenia domu lub mieszkania.

Osoby, które w drodze licytacji komorniczej zakupiły lokal lub dom nierzadko muszą podejmować działania zmierzające do eksmisji poprzednich właścicieli. Taka opcja generuje dodatkowe koszty. Warto pamiętać, że czynności eksmisyjne może przeprowadzić tylko komornik. Stawka jego wynagrodzenia w odniesieniu do każdej izby jest naliczana jako 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego w gospodarce narodowej (obecnie 1408,67 zł). Po zakończeniu eksmisji nowy właściciel mieszkania lub domu może dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od poprzednich lokatorów.