Kredyt hipoteczny: kiedy warto go nadpłacać?

Szybka nadpłata nie zawsze jest korzystna

Zwrot dodatkowej kwoty powoduje, że bank zaczyna naliczać odsetki od nieco mniejszego salda zadłużenia. Dlatego największe korzyści z nadpłaty kredytu hipotecznego powinny odnieść osoby, które dotychczas zwróciły niewielką liczbę rat. W praktyce ta zasada nie zawsze się sprawdza. Sytuację kredytobiorcy komplikuje bowiem obecność prowizji rekompensacyjnej. Można się o tym przekonać analizując przykład klienta, który wpłacił dodatkową sumę po upływie 36 miesięcy (patrz poniższe zestawienie). W omawianej sytuacji zysk jest osiągany tylko w przypadku znaczącej nadpłaty (25 000 zł i 30 000 zł). Mniejsze sumy nie pozwalają na pokrycie kosztów prowizji rekompensacyjnej. W tym kontekście istotny jest fakt, że korzyści wynikające ze spadku kosztów odsetkowych są redukowane przez inflację (przyjęta stopa to 2,50% w skali roku). Ze względu na długi horyzont czasowy zaprezentowanej analizy (od 5 lat do 22 lat) zmiana siły nabywczej pieniądza musi być uwzględniona.   

Warto zwrócić uwagę, że najwyższe zyski dla przykładowego kredytobiorcy generuje spłata dokonana zaraz po zakończeniu okresu obowiązywania prowizji rekompensacyjnej (60 miesięcy). Jest to istotna wskazówka dla osób, które zamierzają nadpłacać kredyt w trakcie pierwszych kilku lat. 

Nadpłata kredytu nie musi skutkować obniżką raty …

W ramach powyższej analizy zaprezentowano najczęściej stosowany wariant przeliczania nadpłaconego kredytu. Polega on na redukcji raty i jednoczesnym zachowaniu tego samego okresu kredytowania. Osoby, które nie są zainteresowane zmniejszeniem aktualnych obciążeń dla domowego budżetu mogą wnioskować o proporcjonalne skrócenie okresu kredytowania. Dzięki takiemu rozwiązaniu wysokość comiesięcznej płatności utrzymuje się na  dotychczasowym poziomie. Zmianie ulega natomiast liczba rat pozostających do spłaty.