Kredyty hipoteczne – szykują się zmiany

Rwnie istotna jest planowana nowelizacja zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego dla banków dotyczącej udzielania kredytów hipotecznych – tzw. Rekomendacji S. Prawdopodobnie wejdzie ona w życie również w 2014 r. Ma ona na celu m.in. obniżenie odsetka ryzykownych kredytów, a więc zawieranych na 100 % (a nawet na 110 %) wartości nieruchomości. W pierwszym roku dopuszczalne będą jeszcze kredyty na 100 % - ale już nie na większy procent. W kolejnym jednak wymagane będzie posiadanie m.in. 10 % wkładu własnego; a w jeszcze następnym aż 20 %. Oznacza to, że docelowo kredytu na 300 tysięcy zł nie zaciągnie ktoś, kto nie będzie miał odłożonych min. 60 tysięcy PLN. Osobom poniżej 35 lat pomoże jednak wspomniany rządowy program dopłat, w ramach którego rząd pokryje właśnie wkład własny (w zależności od liczby dzieci od 10 do 20 proc.). Osoby starsze będą jednak miały trudniej, choć pamiętajmy, że mają one więcej czasu na uzbieranie danej kwoty.

Projekt znowelizowanej Rekomendacji S zawiera też aspekty pozytywne z punktu widzenia osób chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jednym z nich jest planowane odejście od zakazu zadłużania się powyżej określonego pułapu dochodów. Aktualnie banki nie mogą przyznawać kredytów, jeśli spłata zadłużenia przekroczyłaby 50 proc. dochodów (w przypadku osób, których dochód przekracza średnią krajową próg ten to 65 proc.). Ponadto zdolność kredytowa części osób może wzrosnąć, ponieważ według nowej wersji rekomendacji symulacja zdolności kredytowej nie będzie musiała dotyczyć okresu 25 lat. Bank będzie mógł badać zdolność kredytową osób biorących kredyt na 30 lat biorąc pod uwagę właśnie taki okres. Jak widać nowa Rekomendacja S zawiera zarówno aspekty korzystne, jak i niekorzystne z punktu widzenia kredytobiorcy. Wydaje się jednak, że w 2014 r. gdy wejdzie w życie Mieszkanie dla Młodych i prawdopodobnie także nowa Rekomendacja S, o kredyt będzie łatwiej. Nakaz posiadania wkładu własnego nie wejdzie bowiem w życie od razu.

Spodziewany wzrost dostępności do kredytów hipotecznych niewiele nam jednak da, jeśli nie dobierzemy odpowiedniego produktu. Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego jest zadaniem czasochłonnym i wymagającym żmudnych analiz. Tutaj ograniczymy się do najczęściej popełnianych błędów. Przede wszystkim zastanówmy się czy kredyt hipoteczny jest nam na pewno potrzebny i czy jest on konieczny już teraz? A także – czy jesteśmy w stanie ponieść ryzyko, jakie się wiąże ze zobowiązaniem do spłaty przez 25 czy 30 lat?

Pamiętajmy jednak, że taki kredyt zawsze jest swego rodzaju skokiem w nieznane, a w pewnych przypadkach ryzyko jest konieczne. Pozostaje wtedy wybór najbardziej rzetelnej oferty. Może w tym pomóc kontakt z prawdziwie niezależnym doradcą, najlepiej z polecenia. A także skorzystanie z porównywarki kredytowej, takiej jak choćby e-broker.pl. W każdym banku powiedzą przecież, że to ich oferta jest bezkonkurencyjna, ale słowa te niekoniecznie będą miały pokrycie w rzeczywistości.

Po drugie nie powinniśmy dać się złapać na „super-okazje” typu „zerowa prowizja”. Nawet jeśli prowizja rzeczywiście będzie zerowa, to bank odbije sobie na kosztach innego typu. A jest ich przy kredycie hipotecznym naprawdę wiele: marża, prowizja, dodatkowe ubezpieczenia, prowizja za wcześniejszą spłatą czy wkład własny. Ważna jest także waluta, w której zawieramy kredyt. W zamierzchłych czasach sprzed kryzysu finansowego popularne było zawieranie kredytów we frankach szwajcarskich. Gdy kurs franka poszedł w górę, ich raty wzrosły nawet o 50 %. Warto również zwrócić szczególną uwagę na cross selling, czyli sprzedaż kilku produktów na raz. W wielu bankach aby uzyskać obniżkę kosztów musimy nabyć inne produkty bankowe, np. ROR. A w dodatku zapewnić określony wpływ na konto. Cóż – nikt nie mówił, że zakup własnego M będzie łatwy…