Nowy lokal od spółdzielni – jak go kupić?

Spółdzielnia może oferować odrębną własność mieszkań

W powszechnej opinii mieszkania spółdzielcze funkcjonują jako niepełnowartościowy odpowiednik własnościowego lokum. Taki punkt widzenia dobrze odzwierciedla specyfikę lokali, które są użytkowane w ramach spółdzielczego prawa własnościowego. Podlega ono podobnej ochronie, jak prawo własności, ale nie może zapewnić pełnej swobody w zakresie zarządzania własnym „M”. Najważniejsze ograniczenia dotyczą zmiany sposobu jego użytkowania (np. w ramach wykonywania działalności gospodarczej). Osoba korzystająca ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi uzyskać formalną zgodę na takie przekształcenie. Udziela jej spółdzielnia jako podmiot, który jest faktycznym właścicielem mieszkania.  

Od początku ubiegłej dekady rodzime prawo przewiduje możliwość pełnego wyodrębnienia własności lokalu, który znajduje się w budynku wzniesionym przez spółdzielnię. Dzięki temu rozwiązaniu podmioty funkcjonujące w ramach prawa spółdzielczego konkurują z prywatnymi deweloperami. 

Warto nadmienić, że osoby korzystające z opcji całkowitego wyodrębnienia lokalu wybudowanego przez spółdzielnię stają się współwłaścicielami gruntu, na którym został posadowiony blok mieszkalny. Identyczne uprawnienia posiadają osoby kupujące mieszkania od prywatnych firm deweloperskich. 

Zakup gotowego lokalu jest mniej ryzykowny …

Procedura zakupu nowego mieszkania, które oferuje spółdzielnia różni się w zależności od tego, czy inwestycja została już sfinalizowana. Osoby nabywające nieukończony lokal muszą złożyć deklaracje członkowskie. Kolejny wymóg wiąże się z koniecznością opłacenia  pełnej sumy wkładu budowlanego. Jest on ustalany na podstawie oszacowanych kosztów budowy, które przypadają na wybrane mieszkanie. Po upływie sześciu miesięcy od daty ukończenia inwestycji spółdzielnia powinna rozliczyć poniesione koszty budowlane. W przypadku, gdy ich docelowa wartość została przekroczona nabywca lokalu musi przekazać dodatkową sumę. Klienci prywatnych firm deweloperskich nie są zobowiązani do wniesienia takiej uzupełniającej wpłaty.  

Uprawnienia osoby wnoszącej wkład budowlany są gwarantowane dzięki tzw. ekspektatywie. Jest to roszczenie dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Może ono podlegać egzekucji. Ekspektatywa powstaje z chwilą podpisania umowy o budowę mieszkania ze spółdzielnią. Jej potwierdzeniem jest wpis w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu. 

Spółdzielcza ekspektatywa nie jest jedyną formą zabezpieczenia, z której korzystają osoby wnoszące wkład budowlany. Pozostałe rozwiązania funkcjonują na mocy ustawy deweloperskiej. Wspomniany akt prawny nadkłada na prywatnych i spółdzielczych deweloperów obowiązek zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń (tzn. gwarancji i rachunków powierniczych). 

Zakup gotowego mieszkania od spółdzielni to mniej kłopotliwy wariant. Jego niekwestionowanym atutem jest pewność co do ostatecznej ceny lokalu. Spore znaczenie ma również fakt, że nabywca ukończonego mieszkania, które wybudowała spółdzielnia nie musi przystępować do tej organizacji. Osoby pozostające poza społecznością spółdzielców muszą pogodzić się z utratą faktycznego wpływu na jej działalność zarządczą.