Osoby kupujące mieszkanie z pomocą banku, mogą zapłacić prowizję przygotowawczą na samym początku albo ją kredytować. Tłumaczymy, który wariant jest lepszy.
Zakup mieszkania to transakcja, która wiąże się z różnego rodzaju dodatkowymi kosztami. W tym kontekście wystarczy wspomnieć o taksie notarialnej (wynagrodzeniu notariusza), podatku od czynności cywilnoprawnych (należnym przy zakupie używanych lokali) oraz wszelkiego rodzaju wydatkach związanych z remontem, wykończeniem lub wyposażeniem lokum. Właśnie dlatego banki oferują kredytobiorcom mieszkaniowym dwa warianty dotyczące finansowania prowizji przygotowawczej. Pierwszy z tych wariantów zakłada zapłatę całej prowizji (np. 1,00% kredytu) zaraz po podpisaniu umowy. Nabywcy mieszkań doświadczający kłopotów ze sfinansowaniem wszystkich wydatków, mogą pomyśleć o alternatywnym rozwiązaniu. Chodzi o kredytowanie prowizji przygotowawczej. Postanowiliśmy zaprezentować koszty związane z taką opcją.
Kredytowana prowizja to po prostu dodatkowy dług …
Przed sprawdzeniem przykładowych kosztów kredytowania prowizji w „hipotece”, warto wyjaśnić skąd w ogóle biorą się wspomniane koszty. Takie wytłumaczenie jest dość proste i łatwe do zrozumienia. W tym kontekście wystarczy wspomnieć, że bank traktuje kredytowaną prowizję przygotowawczą (swoje wynagrodzenie za umowę) tak samo jak dodatkowe zadłużenie. Kredyt hipoteczny wynoszący 300 000 zł z kredytowaną prowizją przygotowawczą na poziomie 1% (3000 zł), z matematycznego punktu widzenia będzie traktowany przez bank tak samo, jak „hipoteka” o wyjściowej wartości 303 000 zł (prowizja: 0,00%). Ze względu na doliczenie do salda początkowego zadłużenia, każda złotówka kredytowanej prowizji przygotowawczej generuje takie same koszty jak dług większy o 1 zł. Bank jest w stanie poczekać dłużej na swoje wynagrodzenie za zawarcie umowy, ale w zamian pobiera odsetki. Na szczęście oprocentowanie kredytowanej prowizji przygotowawczej obecnie jest tak samo niskie, jak stawka oprocentowania „hipotek”.
Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »
Na koszty odroczenia prowizji wpływa oprocentowanie
Sposób traktowania kredytowanej prowizji przez banki (tzn. jako dodatkowego zadłużenia), z pewnością ułatwia analizę dotyczącą kosztów takiego wariantu. W poniższym zestawieniu uwzględniliśmy wyniki dotyczące dwóch kredytów. Górna część tabeli prezentuje wyniki dla kredytu mieszkaniowego z wartością 250 000 zł, wkładem własnym na poziomie 50 000 zł i okresem spłaty wynoszącym 25 lat. Na dole zestawienia znalazły się wyniki obliczone z uwzględnieniem „hipoteki” o wartości 300 000 zł. Taki kredyt ma wkład własny na poziomie 100 000 zł i okres spłaty wynoszący 30 lat. Obydwa analizowane kredyty są spłacane w ratach równych.
Obliczenia ekspertów eBroker.pl wskazują, że dodatkowy koszt związany z kredytowaniem prowizji przygotowawczej mocno zależy od oprocentowania kredytu hipotecznego. Jako przykład można wskazać kredyt na 250 000 zł (25 lat) z oprocentowaniem 5,00%. W przypadku takiej „hipoteki”, kredytowanie prowizji przygotowawczej na poziomie 2,00% zwiększa łączną kwotę do spłaty o 3 769 zł/0,85%. Analogiczne wyniki wynosiłyby 2 918 zł/0,73% dla kredytu z oprocentowaniem 4,00%. Podobne różnice można zauważyć również dla pozostałych wariantów analizy. Uwzględnia ona oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wyższe od obecnej stawki dotyczącej wielu „hipotek”. Jest to uzasadnione, bo obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskim kosztem kredytów, który prawdopodobnie wzrośnie już w 2019 roku lub 2020 roku. Warto pamiętać, że taki wzrost będzie oznaczał również wyższe koszty kredytowania prowizji. Wspomnianych kosztów nie można do końca przewidzieć w momencie podpisywania umowy kredytu. Wynika to z faktu, że praktycznie wszystkie kredyty mieszkaniowe oferowane przez polskie banki cechują się zmiennym oprocentowaniem. Kwoty prezentowane w poniższej tabeli opierają się natomiast na upraszczającym założeniu. Mówi ono, że oprocentowanie przykładowych „hipotek” jest niezmienne przez cały okres spłaty.
Przykładowe oprocentowanie kredytu
Wzrost kosztów kredytu przy prowizji 1,00%
Wzrost kosztów kredytu przy prowizji 2,00%
Kredyt mieszkaniowy o wartości 250 000 zł z wkładem własnym na poziomie 50 000 zł i okresem spłaty wynoszącym 25 lat. Kredyt ma być spłacany w równych ratach.
4,00%
+1 459 zł/+0,37%
+2 918 zł/+0,73%
4,50%
+1 669 zł/+0,40%
+3 337 zł/+0,79%
5,00%
+1 884 zł/+0,43%
+3 769 zł/+0,85%
5,50%
+2 106 zł/+0,45%
+4 211 zł/+0,90%
Kredyt mieszkaniowy o wartości 300 000 zł z wkładem własnym na poziomie 100 000 zł i okresem spłaty wynoszącym 30 lat. Kredyt ma być spłacany w równych ratach.
4,00%
+1 751 zł/+0,37%
+3 501 zł/+0,73%
4,50%
+2 002 zł/+0,40%
+4 005 zł/+0,79%
5,00%
+2 261 zł/+0,43%
+4 523 zł/+0,85%
5,50%
+2 527 zł/+0,45%
+5 054 zł/+0,90%
Oprócz poziomu oprocentowania, na koszty skredytowania prowizji przygotowawczej wpływa również wysokość takiej prowizji oraz długość okresu spłaty „hipoteki”. W tym kontekście, trzeba jednak zwrócić uwagę na pewien wyjątek dotyczący wartości procentowych. Po obliczeniu procentowego wzrostu sumy rat na wskutek kredytowania prowizji (0,37% - 0,90%) okazuje się, że dla danej stawki prowizyjnej (1,00% lub 2,00%) mamy do czynienia z takim samym wynikiem (niezależnie od parametrów analizowanego kredytu).
Dowiedz się, czy wciąż można zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego »
Komentarze
Właściciel serwisu eBroker.pl - Rankomat.pl nie weryfikuje opinii, recenzji czy ocen użytkowników zamieszczanych za pośrednictwem systemu Disqus, zarówno w zakresie ich rzetelności, jak i wiarygodności. Nie możemy potwierdzić, czy użytkownicy faktycznie korzystali z produktów i usług banków, firm pożyczkowych i Towarzystw Ubezpieczeniowych (TU) (za pośrednictwem portali należących do rankomat.pl lub bezpośrednio na stronie instytucji), których dotyczy opinia.
Jednocześnie informujemy, że w Serwisie publikowane są zarówno pozytywne, jak i negatywne komentarze.