System condo – pewny sposób na zysk?

W warunkach spadajcego oprocentowania depozytów bankowych takie wyniki prezentują się coraz bardziej atrakcyjnie. Osoby zainteresowane systemem Condo powinny jednak pamiętać, że gwarancja stałego zysku obowiązuje w trakcie pierwszych kilku lat. W późniejszym okresie rentowność inwestycji opiewającej na kilkaset tysięcy złotych jest uzależniona od koniunktury w branży hotelowej…

Condo, czyli kawałek hotelu na własność   

Konieczność zainwestowania sporego kapitału wynika ze specyfiki systemu condo. Jego uczestnicy stają się pełnoprawnymi właścicielami pokoi wchodzących w skład condohoteli.  Takie budynki zwykle są lokalizowane w okolicach popularnych ośrodków wypoczynkowych. Z prawnego punktu widzenia condohotel to zespół wyodrębnionych nieruchomości lokalowych. Każda z nich jest dzierżawiona przez firmę organizującą pobyt gości (tzw. operatora). Wspomniane przedsiębiorstwo zajmuje się też utrzymaniem pomieszczeń i działaniami promocyjnymi. Źródłem jego zysku jest prowizja naliczana od czynszów, które przysługują właścicielom wynajmowanych pokoi.

W ramach podobnej koncepcji biznesowej funkcjonują również tak zwane aparthotele. Różnica w stosunku do tradycyjnego modelu condo jest związana ze specyfiką oferowanych pomieszczeń. Osoby decydujące się na inwestycję w aparthotel nabywają lokal o większej powierzchni. Zwykle jest on wyposażony w osobną kuchnię oraz sypialnię.

Inwestor musi uważać na umowne „haczyki” …

Zasady ustalania wynagrodzenia, które przysługuje właścicielom wynajmowanych pokoi bywają dość skomplikowane. Wiąże się to z faktem, że operatorzy condohoteli w zawieranych umowach stosują szereg szczegółowych klauzul. Takie zapisy mają ich zabezpieczyć przed wpływem inflacji i skutkami rynkowej dekoniunktury.

Osoby zawierające umowę z operatorem condohotelu lub aparthotelu powinny zwrócić szczególną uwagę na takie kwestie jak:

• okres wypłaty gwarantowanych zysków i ewentualne warunki jego skrócenia 
• terminy przekazywania poszczególnych rat wynagrodzenia (wypłata większości sumy należnej inwestorowi może następować dopiero pod koniec roku)    
• korekta wypłacanych zysków o wpływ inflacji
• zasady obniżania należnego wynagrodzenia w warunkach niskiego popytu na pokoje hotelowe
• możliwość wykorzystywania pokoju na własne potrzeby inwestora
• ograniczenia w zakresie wypowiedzenia umowy zawartej z operatorem

Zakup budowanego lokalu (na kredyt) to ryzykowne posunięcie

W ramach podsumowania warto wspomnieć o innych zagrożeniach, które wiążą się z systemem condo. Pierwsze z nich dotyczy inwestycji budowlanej. Krajowi operatorzy condohoteli i aparthoteli rozpoczynają sprzedaż pokoi na długo przed oddaniem ich do użytkowania. Zakup nieukończonego lokalu jest bardziej korzystny z finansowego punktu widzenia, ale generuje ryzyko związane z przerwaniem prac i bankructwem wykonawcy.

Ze wzrostem ryzyka inwestycyjnego muszą się liczyć również nabywcy, którzy kupują pokój hotelowy przy pomocy kredytu hipotecznego. Taki wariant finansowania jest akceptowany przez krajowe banki i firmy budujące condohotele. Osoby, które z niego korzystają powinny pamiętać o skutkach, jakie wywoła ewentualna podwyżka oprocentowania kredytu.